БИЗНЕС-БИБЛИОТЕКА > Логистика > Складская логистика

Каким должен быть складской комплекс?

Одним из наиболее перспективных направлений для инвестиций в сфере коммерческой недвижимости Украины является строительство складских и логистических комплексов. Такая ситуация обусловлена стабильно увеличивающимися производственными показателями, объемами товарооборота, а также выгодным географическим расположением Украины, определяющим ее высокий транзитный потенциал. Спрос всегда рождает предложение, и, по мнению экспертов, в скором будущем следует ожидать активного развития сегмента складской и логистической недвижимости как в Киевской, так и в других областях. Данная статья посвящена основным концептуальным и техническим вопросам, без которых невозможно создание высококлассных объектов складской недвижимости.

По словам экспертов, существует два основных типа реализации проектов в сегменте складской недвижимости. Первый — это так называемый принцип built-to-suit, подразумевающий строительство складских помещений согласно требованиям конкретных арендаторов. Как правило, ими выступают крупные логистические, дистрибьюторские или производственные компании. Второй — это строительство и выведение складского комплекса на открытый рынок аренды.

Реализация проектов первого типа проще, поскольку все требования к объекту известны заранее. Второй вид сложнее и рискованней для девелопера, так как не дает 100-процентной гарантии заполнения объекта.

Хотелось бы обратить особое внимание на то, что при реализации проектов по схеме built-to-suit принципиальное значение имеет направление деятельности компании, под которую строится комплекс. Если речь идет о компании-производителе, то требования, выдвигаемые к будущему зданию, обуславливаются спецификой продукции, выпускаемой заказчиком.

В том случае, если «заказчиком» складского комплекса выступает логистическая компания, то выдвигаемые требования носят более универсальный характер и обуславливаются не видами потенциально складируемой продукции, а существующей в Европе классификацией складских помещений (А, В, С, D).

По словам Игоря Лавренюка, соучредителя компании HCM Group, «если складской комплекс построен в соответствии с мировыми стандартами, владелец на 99,9% удовлетворит требования заказчиков».

По мнению Анны Максимчук, регионального директора компании DTZ, «наиболее интересными для международных инвесторов являются спекулятивные складские комплексы общей площадью от 50 000 м2, которых в Киеве и Киевской области пока нет».

Требования к складским комплексам

Требования, предъявляемые к современным складским площадям, условно можно разделить на две основные группы:

Безусловные. По словам Анны Гайдай, маркетолога строительной компании MSBUD, к этим требованиям относятся грамотное выполнение строительных работ с применением качественных материалов и строительной техники, соблюдение строительных норм.
Условные, варьируемые в зависимости от специфики того или иного проекта. Данную группу требований можно, также условно, разделить на три подгруппы:
требования к земельному участку, на котором располагается складской комплекс;
требования к техническим характеристикам здания складского комплекса;
требования к инженерным системам комплекса.
Земельный участок

По словам экспертов, выбор земельного участка зависит от специфики товаров, предполагаемых для хранения в складском комплексе. Так, если речь идет о товарах FMCG, логистический центр уместней всего расположить недалеко от границ города, либо даже на его территории. Если речь идет о специфических товарах, таких как, например, медицинские препараты, бытовая и промышленная химия и т.д., то такой склад может быть расположен и в значительном удалении от столицы. По словам Игоря Лавренюка, «такие склады нужно размещать в максимальной удаленности от мест проживания людей, общественных заведений и водоемов».

Продолжает Анна Гайдай: «Расположение складского комплекса может зависеть от того, каким транспортом доставляется товар в местность, где находится склад. Чаще всего складские комплексы размещаются вблизи автомобильных развязок, на окраине города либо за его пределами. Это объясняется тем, что складируемые товары в большинстве случаев перевозятся грузовым автотранспортом по объездным дорогам, где движение машин менее интенсивное».

Желательно также близкое расположение железнодорожной ветки, а в идеальном случае — и аэропорта. По словам Юлии Ляшенко, руководителя консалтингового департамента компании «Эф Ай Эм Консалтинг Плюс», «пригородные складские комплексы площадью 10 000 — 20 000 м2 должны быть расположены вблизи окружных дорог. Логистические или промышленные парки, общая площадь которых может варьироваться от 20 000 до 500 000 м2, необходимо располагать на автомагистралях с обязательным наличием авто- и железнодорожной инфраструктуры».

Если речь идет о Киеве и Киевской области, то немаловажным является и выбор направления, на котором будет возводиться комплекс. Согласно исследованию, проведенному компанией DTZ, наиболее востребованными на сегодняшний день являются следующие направления:

Житомирское — 30%
Днепропетровское — 20%
Одесское — 20%
Варшавское — 15%
Харьковское — 10%
Московское — 5%
Повышенным спросом пользуются участки в границах 20-километровой зоны от Киева.

По словам Анны Максимчук, «самой большой проблемой в процессе создания логистических комплексов является недостаток земельных участков площадью от 15 гектаров в наиболее популярных направлениях от Киева со статусом, необходимым для создания объектов складской недвижимости. Большинство предлагаемых сегодня участков имеют сельскохозяйственное назначение, а изменение целевого назначения земельного участка — это процесс длительный и неопределенный, который часто пугает многих инвесторов».

Требования к зданию

Хотелось бы обратить особое внимание на то, что правильное определение требований к зданию складского комплекса является залогом его будущего коммерческого успеха, поэтому к данному вопросу стоит отнестись с особенной тщательностью. На этапе формулировки требований необходимо определить, по какому из двух вышеобозначенных путей будет реализовываться проект. И если выбрана схема built-to-suit, то привлекать арендатора комплекса следует уже на стадии разработки задания на проектирование.

По словам Юлии Ляшенко, «привлечение оператора на этапе проектирования имеет свои плюсы, так как он изначально определяет технические параметры будущего складского помещения и на выходе получает продукт, полностью соответствующий его ожиданиям». В том случае, если девелоперская компания строит склад для вывода на спекулятивный рынок, эксперты настоятельно рекомендуют приглашать профессионального консультанта перед началом развития проекта. Как отмечает Юлия Ляшенко, «если компания никогда не занималась строительством профессиональных складских помещений, привлечение консультанта является эффективным инструментом повышения капитализации создаваемой недвижимости. Причем в данном случае необходимы консультанты со знаниями и практическим опытом в сфере развития складского проекта. Сегодня консалтинговые услуги становятся все более многогранными и включают несколько составляющих, такие как маркетинговый анализ, анализ местоположения участка и существующей застройки, проектно-архитектурные работы, финансовый и правовой аудит проекта и т.д. Привлечение профессионального консультанта гарантирует инвестору успешность проекта, надежность и эффективность вложений».

Подтверждает это мнение Игорь Лавренюк: «Считаю, что любым делом должны заниматься только профессионалы. Поэтому либо вы должны привлечь соответствующих специалистов, либо быть профессионалом в данной отрасли. Иначе даже очень хороший склад может оказаться невостребованным».

Еще одним аргументом в пользу привлечения консультанта к разработке проекта является отсутствие единой классификации складской недвижимости в Украине. И хотя все операторы данного рынка пользуются такими понятиями, как «складской комплекс класса А или класса В», каждый из них вкладывает в эти слова разные, хоть и близкие по значению, параметры.

Ниже представлены требования к складским помещениям класса А, учитываемые при строительстве своих объектов девелоперскими компаниями НСМ Group и FIM Group, а также строительной компанией MSBUD.

НСМ Group:

железобетонное или БМЗ прямоугольной формы;
высота хранения — от 12 метров;
нагрузка на пол — от 5000 кг/м2;
антипылевое покрытие пола;
автоматические ворота докового типа с гидропандусом, регулируемым по высоте;
не менее одних ворот на каждые 700м2 склада;
пожарная и охранная сигнализация, автоматическая система пожаротушения;
система газового отопления и кондиционирования воздуха;
круглосуточная охрана;
наличие стоянки для грузового и легкового автотранспорта;
наличие офисных помещений с современными средствами связи;
близость к населенным пунктам и развязкам автодорог.

FIM Group:

«Одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов. Данные склады должны располагаться на главных магистралях, обеспечивающих хороший подъезд. Площадь комплекса в принципе зависит от потребностей оператора, поэтому нельзя сказать, что существует один унифицированный параметр общей площади логистического комплекса».

Основные характеристики:

высокие потолки — до 12 метров;
высота складирования — 10–11,5 метров;
многоуровневое стеллажное оборудование;
ровный пол с антипылевым покрытием, нагрузка на пол зависит от высоты складирования, при 11,5 метра она составляет не менее 7000 кг/м2;
система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая);
регулируемый температурный режим;
тепловые завесы на воротах;
шаг колонн — не менее 12х18 м, может быть и 18х12 или 12х24 (чем больше шаг колонн, тем меньше оборудования привязывается к колонне);
температура в помещении стандартного склада должна быть не ниже +8°С;
количество ворот зависит от технических операций, но в среднем на 500 м2 необходим 1 портал.

Дополнительные характеристики:


наличие офисных площадей при складе;
оптико-волонные телефонные линии;
достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов;
система охранной сигнализации и видеонаблюдения;
автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте.
MSBUD:

современный вид здания;
одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов;
высокие потолки от 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования;
ровный пол с необходимым покрытием (антипылевым, устойчивым к истиранию, химическому воздействию и т.д.);
система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (спринклерная или порошковая);
регулируемый температурный режим;
тепловые завесы на воротах;
автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте;
центральное кондиционирование или принудительная вентиляция;
система охранной сигнализации и видеонаблюдение;
наличие офисных площадей при складе;
оптико-волоконные телефонные линии;
достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов;
расположение на основных магистралях или обеспечивающее хороший подъезд.
Как отмечает Анна Максимчук, «спекулятивный логистический комплекс западного стандарта — это ряд складских объектов общей площадью от 50 000 м2,с инфраструктурой и офисными помещениями. Рекомендуемая чистая высота потолка в складском объекте западного стандарта должна быть 10–12 метров, что является оптимальным с точки зрения процесса обслуживания такого склада».

По словам Александра Мартынюка, официального представителя компании Zeman в Украине, «температурный режим определяется заказчиком, исходя из требований к хранению собственной продукции, и обеспечивается не только конструктивными, но и режимными критериями. Конструктивные требования предписывают температуропроводность ограждающих конструкций, наличие тамбуров и/или специальных уплотнительных устройств для приема автомобилей».

Специфические требования выдвигаются к продуктовым, медицинским или химическим складам. По словам Анны Гайдай, «склад для хранения пищевых продуктов при низких температурах требует устройства холодильных камер со специальным напольным покрытием, наличия системы контроля температур; для хранения медикаментов требуется температурный режим хранения, контроль сроков годности препаратов и т.д.».

Особое внимание следует уделить технологии, по которой возводится большинство складов во всем мире. Речь идет о быстромонтируемых зданиях (БМЗ). Преимущества их использования в складском сегменте недвижимости очевидны. Так, по словам Юлии Ляшенко, «сегодня технология быстромонтируемых зданий является наиболее приемлемой при строительстве складских комплексов благодаря отличному соотношению цены и качества материала, быстроте монтажа, тепловым характеристикам металлопластиковых панелей. Сегодня данная технология в Украине распространена повсеместно. Однако нельзя сказать, что она не является капитальным строительством. Это то же капитальное строительство, но только с использованием новых технологий и современных материалов».

Игорь Лавренюк также отмечает, что «БМЗ приобретают все большую популярность в нашей стране и не только в строительстве логистических комплексов. Данная технология привлекает, прежде всего, быстротой монтажа конструкции, что ведет к уменьшению общего срока строительства. К тому же, здания могут быть необходимой высоты, легки и просты в строительстве, обладают хорошей теплоизоляцией. Эти и многие другие факторы позволяют, в конечном итоге, экономить значительные средства при их строительстве». По словам Анны Гайдай, «в Украине практика строительства складских объектов по технологии БМЗ приобретает популярность, поскольку она позволяет возвести здание быстрее и с меньшими затратами, чем капитальное строительство. Конструкции БМЗ надежны, имеют современный вид, позволяют воплощать разные архитектурные решения, что помогает избежать однотипности строений. К тому же, есть возможность „докомплектовать“ здание в случае необходимости расширения склада».

Инженерные системы

В классификации складской недвижимости не оговаривается класс используемых инженерных систем, а только обозначается необходимость их наличия (см. приведенные выше требования к складским помещениям класса А). Однако, мы считаем целесообразным более подробно остановиться на этом пункте, так как экономия на инженерных системах, столь присущая отечественным заказчикам, может обернуться серьезными убытками. Такие примеры, к сожалению, уже встречались в отечественной истории складской недвижимости.

Так, на складе, предназначенном специально для одной из транснациональных корпораций, случилась авария в системе водоотвода, из-за чего вся хранимая на складе продукция потеряла товарный вид и была впоследствии уничтожена.

Дабы избежать подобных инцидентов, Алексей Раков, заместитель главы представительства компании «Геберит», рекомендует девелоперам устанавливать современные системы водоотвода, которые намного эффективней так называемых традиционных систем: «Традиционная система реализуется посредством воронок, расставленных по кровле и соединенных между собой трубопроводом с определенным уклоном, каждая секция заканчивается стояком, уводящим воду в землю. Такая конструкция обусловливает большое количество земляных работ, которые сами по себе — удовольствие недешевое. К тому же, есть некоторые типы грунтов, в которых такие работы проводить не рекомендуется. Не стоит также забывать и о том, что постоянное скопление воды в земле около и, возможно, под зданием может поставить под угрозу саму конструкцию. Современные технологии позволяют установить систему без уклона за счет изменения диаметра труб, что в результате помогает минимизировать объем земляных работ, а в некоторых случаях и вовсе отказаться от них. Переменный диаметр позволяет вытеснить воздух из труб, что, в свою очередь, приводит к значительному повышению работоспособности системы и уменьшению общего количества труб. Стоит отметить, что такие системы герметичны и позволяют избежать вакуума, что уменьшает вероятность деформации труб или их повреждения из-за резкого перепада давления».

Системы безопасности

Хотелось бы обратить особое внимание девелоперов на комплектацию складского комплекса системами безопасности. Этот вопрос является особенно актуальным в данном сегменте недвижимости, поскольку специфика использования системы предполагает наличие на складе большого количества материальных ценностей, потеря которых приведет к таким нежелательным последствиям, как выплата значительной суммы материальной компенсации и потеря доверия со стороны компаний-арендаторов, что равносильно финансовому краху.

Более подробно о системах охранной сигнализации, устанавливаемых на объектах складской недвижимости, мы попросили рассказать Виталия Шарпатого, инженера охранной компании «Ангелы». По его словам, «выбор систем охранной сигнализации, в первую очередь, зависит от технико-экономического обоснования, то есть от возможных убытков, или угроз. В логистическом сегменте угрозы можно условно разделить на две группы:

угрозы несанкционированного проникновения (кражи);
угрозы повреждения хранимой продукции в результате пожара».
Следует обратить особое внимание на то, что система пожарной сигнализации должна быть установлена в складском комплексе независимо от класса и предполагаемого использования помещений. Без нее здание просто невозможно будет ввести в эксплуатацию, так как оно не пройдет пожарную инспекцию (исключение в этом вопросе составляют некоторые типы складов, например, складские помещения площадью до 200 м2 для хранения аммиачной селитры и горючих пестицидов, в которых установление пожарной сигнализации не требуется).

Что касается системы пожаротушения, то она должна быть установлена в обязательном порядке. По словам Виталия Шарпатого, «наиболее распространенной является сплинкерная система пожаротушения. Сплинкерами называются стеклянные ампулы, установленные в трубах в виде пробок диаметром 5–6 мм и высотой 1,5 см. Каждая ампула содержит жидкость, способную расширяться при повышении температуры. При температуре около 72°С ампула разрывается, что приводит к вытеканию воды в трубах. По умолчанию, давление внутри трубы составляет порядка 10 атмосфер, но при утечке воды оно падает, вводя в действие дополнительные насосы для поддержания давления в сети. Данная система позволяет сконцентрировать поток воды и ликвидировать очаг пожара именно на том участке, где произошел разрыв сплинкера.

Правда, если при резком скачке давление в трубах превысит 12 атмосфер, может произойти цепная реакция, и вслед за одним сплинкером „вылетят“ и остальные по всей сети. В помещениях с минусовой температурой, чтобы не заморозить трубы, используется воздух, при утечке которого происходит вытекание воды. Чем выше расположен сплинкер, тем больше площадь тушения и, соответственно, необходимо больше воды для ликвидации возгорания. Хотелось бы отметить, что убытки в результате такого тушения могут превзойти потери от частичного сгорания находящейся на складе продукции. Также не стоит забывать о том, что сплинкерная система тушит помещение по площади, и если очаг возгорания находится, предположим, на второй полке стеллажа, вода туда может и не попасть.

Альтернативой сплинкерной выступает так называемая аэрозольная система пожаротушения. По принципу „сетки“ на складе устанавливаются специальные генераторы, которые при возникновении возгорания начинают вырабатывать „газоаэрозолеобразующую смесь“, вступающую в химическую реакцию с горящими материалами, в результате чего возгорание ликвидируется. Стоит отметить, что аэрозольная система действует по объему помещения. Это означает, что, где бы ни находился источник возгорания, он будет ликвидирован».

Однако вырабатываемый аэрозоль практически непрозрачен, из-за чего возможно возникновение трудностей при эвакуации персонала из помещения. Поэтому перед включением такой системы оповещается персонал и перед началом действия закладывается определенная пауза, чтобы люди могли покинуть здание. К тому же, теоретически, в таких ситуациях должны помогать светящиеся таблички, расположенные на путях эвакуации из комплекса. Еще одним недостатком систем такого рода можно назвать их «одноразовость». Дело в том, что после срабатывания системы все генераторы нужно менять, а обходится это, по словам Виталия Шарпатого, приблизительно в 194 000 гривен на 5000 м2.

Помимо аэрозольного и сплинкерного, применяется также порошковое и газовое пожаротушение. Принцип действия порошкового пожаротушения такой же, как и аэрозольного, но вместо генераторов устанавливаются баллоны с порошком и в помещении высыпается тушащий порошок.

Принцип газового пожаротушения, по словам Виталия Шарпатого, довольно прост: в помещение запускается по трубам газ, который вступает в реакцию с кислородом, в результате чего понижается процент кислорода и огонь не поддерживается. Опасность использования данной системы состоит в том, что можно просчитаться с количеством газа при проектировании и 1) уровень кислорода упадет недостаточно, и огонь не потухнет; 2) уровень кислорода может упасть настолько, что это станет смертельно для людей, оставшихся в зоне пожаротушения. К тому же, цена данной системы немыслимо дорога: $70 — $100 за м3.

Системы охранной сигнализации

По словам Виталия Шарпатого, «охранные системы можно условно разделить на три группы:

системы охранной сигнализации;
системы контроля доступа;
системы видеонаблюдения.
Что касается интеграции всех систем в единый комплекс, то на сегодняшний день такая практика в Украине пока отсутствует, поскольку зачастую системы устанавливаются различными организациями, и в результате поставленное оборудование не может быть интегрировано». Системы предотвращения несанкционированного доступа представляют собой набор датчиков, передающих информацию на центральный пульт. Система видеонаблюдения предполагает наличие открытых и скрытых видеокамер как по внешнему, так и по внутреннему периметру здания.

Виталий Шарпатый отмечает, что «наличие открытых камер наблюдения уже является средством защиты, так как у человека, знающего, что за ним наблюдают, практически полностью исчезает желание что-либо украсть. Наличие же скрытых камер рассчитано на фиксацию действий злоумышленников, сумевших обойти открытое видеонаблюдение». Система контроля доступа предполагается для использования в крупных комплексах и позволяет точно фиксировать все перемещения сотрудников, а также не допускать на территорию посторонних лиц.

Современная ситуация на рынке

По словам Анны Гайдай, «не все отечественные склады соответствуют должному уровню качества. Одна из причин — дефицит хороших генподрядных организаций. Лишь у немногих есть в наличии необходимая спецтехника и квалифицированный персонал, налаженные контакты с поставщиками качественных материалов, что является главными показателями выполнения работ в сжатые сроки и в соответствии со строительными нормами».

Как отмечает Игорь Лавренюк, «в настоящее время в нашей стране не более 3% складских помещений, отвечающих мировым стандартам, и находятся они преимущественно в Киеве и Киевской области.

Естественно, что в это общее число не входят помещения, малоприспособленные для хранения, а также склады, расположенные на территории предприятий и промзон. Иногда данные помещения трудно даже назвать складом.

Логистический бизнес, каким бы „простым“ и привлекательным в последнее время он ни был, должен осуществляться профессионалами. Расхожее мнение о том, что старый склад или промпредприятие легко превратить в современный логистический комплекс, является большим заблуждением».

Предложение авторам статей и книг