Организация складского комплекса – сложная задача: этот процесс
затрагивает различные профессиональные области и большой состав
разнородных организаций-участников. В проекте переплетаются логистические,
строительные, технические, финансовые факторы и множество других,
которые в итоге влияют не только на успешную реализацию проекта,
но также определяют, будет ли функционирование комплекса в процессе
эксплуатации оптимальным. К сожалению, пока рынок складских помещений
не развит и количество качественных предложений на нем невелико.
Любые новые и тем более старые здания требуют серьезной адаптации
под конкретные потребности компаний, и для некоторых из них оказывается
предпочтительней организация собственного комплекса.
В том и в другом случае надо начинать с тщательного анализа и проработки проекта. Современный складской комплекс включает в себя не только само здание и технику, а также многие другие элементы, от правильного выбора и организации которых зависят его функциональные возможности. Например, удачно расположенный близко к центральным автотрассам и транспортным развязкам земельный участок означает не только удобный подъезд для транспорта компании и ее клиентов, но и делает складской комплекс привлекательным для потенциальных арендаторов. Это может стать важным фактором для компаний, проектирующих комплекс для коммерческой аренды или предполагающих использовать дополнительные площади под склад ответственного хранения.
Множественность вариантов создания складского комплекса диктуются целями и задачами, которые ставят перед собой компании. Для примера рассмотрим проектирование, строительство и оснащение складского комплекса под собственные нужды.
Естественно, что реализация такого объема работ требует привлечения на разных этапах ряда специализированных компаний и согласования их действий. Для того чтобы эффективно реализовать столь сложный проект, его необходимо предварительно рассчитать и спланировать, поэтому желательно начать с организации координационного центра.
Он может быть сформирован как силами самой компании-инвестора, так и привлеченной специализированной организации, которая станет заниматься проектом. В любом случае надо создать инициативную группу или выбрать руководителя, который будет контролировать проект со стороны компании-инвестора. Привлечение организации, занимающейся всем комплексом работ, может значительно упростить задачу и повысить успешность всего проекта, что в итоге позволит сэкономить средства.
Конечно, можно и самим привлекать на каждый этап реализации проекта соответствующую компанию, но это потребует присутствия в штате подготовленных и разбирающихся во всех сторонах процесса специалистов, которые поставят задачи, сформируют техническое задание и смогут управлять привлеченными подрядчиками. Для компаний-инвесторов, имеющих опыт работ с подобными проектами, сделать это будет несложно, но другие фирмы, выделяя людей для такой деятельности, в определенной степени рискуют.
Вторым этапом будет разработка концепции складского комплекса. Сделать эту работу может компания, занимающаяся организацией всего процесса, или, если инвестор решает проблемы создания складского комплекса самостоятельно, с помощью подрядчика, который разработает такую концепцию. Сейчас эти услуги предлагают разные организации: консалтинговые, риэлторские, строительные, даже поставщики оборудования и информационных систем.
Каждая из них имеет свою специализацию, поэтому при проведении тендера следует обратить внимание на остальные составляющие, не являющиеся профильными для данной организации. На этапе разработки решения важно оценить все стороны деятельности – логистическую, строительную, финансовую, техническую. Чем лучше и полнее компания-подрядчик может охватить весь комплекс аспектов проекта, тем более успешным окажется его выполнение.
Если компания-инвестор на данный момент не имеет земельной площадки под строительство, то параллельно с разработкой концепции необходимо организовать поиск, правильно сформулировав приоритеты и требования к участку для риэлторской компании. Помимо удобства расположения должны быть оценены общая требуемая площадь и необходимые мощности для подключения инженерных систем.
Создание концепции потребует от компании-подрядчика и опыта разработки генерального плана: это нужно, чтобы правильно спланировать размещение зданий, прилегающей территории и коммуникаций. При разработке концепции необходимо учитывать транспортные потоки, спроектировать удобные въезды и выезды, места стоянки для разгрузки-погрузки транспорта, парковки для грузового и легкового транспорта компании и клиентов. Кроме этого надо продумать подъезды к комплексу (должно быть достаточно места для стоянки транспорта, ожидающего разрешения на въезд), освещение территории, которое планируется в соответствии с зонами размещения транспорта, режимами работы и политикой безопасности компании.
Далее начинают разработку организации самих корпусов и их инженерного обеспечения. При проектировании складских площадей, антресолей и транспортных узлов надо учитывать и существующие товаропотоки компании, и перспективы роста, а офисные площади, бытовые и технические помещения рассчитывают с учетом потребностей в складском, обслуживающем и инженерном персонале. Технологии реализации элементов здания определяются не только архитектурно-строительными требованиями. Например, устройство полов рассчитывают на основании планируемых статических и динамических нагрузок, а для сбережения тепла и изоляции воздействия внешней среды транспортные узлы можно герметизировать с помощью докшелтеров. Аналогичная ситуация и при оснащении здания инженерными сетями. Например, для складов с холодильными камерами изначально в концепции проекта необходимо предусмотреть автономный источник питания.
Существует много современных инженерных решений, но каждое из них разумнее подбирать, исходя из конкретно поставленной задачи. При разработке концепции также важно рассчитать внутреннюю топологию склада. Анализ товаропотоков позволяет правильно распределить зоны приемки, отгрузки, хранения, отбора, комплектации, экспедиции товара и др. Расчет транспортных потоков внутри склада и специфика товарообработки определяют выбор складского оборудования и техники. Так, в зависимости от конкретных условий складской комплекс может быть оснащен стационарными, передвижными, набивными, мансардными или специализированными стеллажными конструкциями. Опять-таки, исходя из ситуации, для транспортировки и размещения грузов может быть определено использование различных видов техники: вилочных погрузчиков, штабелеров, ричтраков, ручных или аккумуляторных самоходных гидравлических тележек.
Вертикальную транспортировку товара можно также осуществлять грузовыми платформами, лифтами и подъемными механизмами. Если приоритеты отдают скорости подбора заказов или автоматизации комплектации, имеет смысл использовать для обработки грузопотоков конвейерное, сортировочное и другое технологическое оборудование непрерывного действия. Оснащение комплекса разумней производить с расчетом на поэтапное наращивание мощностей.
Ни один современный складской комплекс сегодня не обходится без технологий автоматической идентификации товара и WMS (автоматизированной системы управления складом) – это значительно ускоряет многие операции с товаром и повышает эффективность использования складского пространства, поэтому при разработке концепции следует предусмотреть такую возможность.
После этапа разработки концепции, на котором также проводят оценку финансовых затрат, необходимо выработать план реализации проекта, принять решение о приобретении подобранного участка и приступить к следующему этапу – исследованию участка, разработке строительного проекта комплекса, проведению необходимых согласований с государственными инстанциями и получению разрешительной документации. Для этих целей привлекают исследовательские и проектные организации. Согласование проекта и получение других необходимых документов от различных инстанций, число которых доходит до нескольких десятков, должно происходить от имени владельца. Тем не менее данная деятельность лицензируется (называется она «выполнение функций Заказчика-Застройщика») и может осуществляться по доверенности другими компаниями.
Как показывает практика, при отсутствии опыта эту работу лучше отдать специализированным организациям, имеющим лицензию, что значительно сократит сроки получения всех необходимых согласований и разрешений. Такие функции берет на себя большинство строительных генподрядных организаций, которые также могут выполнять и проектные работы. При выборе проектировщика имеет смысл рассмотреть и организации, предлагающие весь комплекс работ по проектированию, согласованию и строительству – это снимет часть задач по урегулированию и управлению этими работами.
На этапе исследования и разработки строительного проекта в его концепции часто возникают изменения, вызванные новыми данными, например, появлением дополнительных обременений и сервитутов, которые потребуют корректировки концепции и соответственно проекта комплекса. Все изменения такого рода, естественно, должны прорабатываться без ущерба для логистической и других составляющих, поэтому если нет компании, решающей такие вопросы комплексно, необходимо предусмотреть авторский надзор разработчика концепции за проектированием и дальнейшей реализацией. Лучше изначально выбирать разработчика, предоставляющего такие услуги на всех этапах реализации проекта, поскольку на последнем этапе окончательный вариант оснащения оборудованием и техникой зачастую приходится корректировать.
После прохождения последней стадии рабочего проекта – экспертизы получают разрешение на строительство. Если строительная компания еще не выбрана, необходимо предоставить потенциальным подрядчикам рабочий проект для расчета смет и подготовки коммерческих предложений. Вопрос строительства и оборудования объекта инженерными системами также можно решать в комплексе или по отдельности – при наличии штата специалистов в этой области. После этого начинают собственно строительство складского комплекса.
Несмотря на то, что строительство – наиболее развитая и изученная сторона реализации проекта склада, без контроля не обойтись и здесь, поскольку на этом этапе обычно возникают изменения, которые требуют доработки. Например, при проведении земляных работ могут обнаружиться не обозначенные на геоподоснове скрытые коммуникации. В таком случае встает проблема их переноса, а если это невозможно или требует слишком больших затрат, то и переработки концепции. Могут возникать корректировки и вноситься изменения от подрядчиков по мере реализации различных элементов комплекса, но выполнять их надо только при всестороннем анализе проекта.
Заблаговременно, еще до окончания строительства, необходимо начать подготовку к последнему этапу: оснащению складским оборудованием, техникой и автоматизации комплекса, поскольку процесс поставки, монтажа (или внедрения – для информационных решений) может занять до трех-четырех месяцев, а иногда и больше, например в случае применения конвейерного оборудования и автоматизированных линий. Окончательно определяют состав оборудования и техники, их характеристики, оговариваются сроки, условия поставки и установки.
Строительство и оборудование склада под собственные нужды – один из частных случаев создания складских комплексов. Похожее взаимодействие участников проекта возникает и при реинжиниринге, переезде в новое помещение, инвестиционном проекте, редевелопменте промышленных территорий и др. Однако уже при постановке любой их этих задач необходимо сразу подумать о всестороннем, комплексном подходе к проекту, что является залогом скорейшей и успешной его реализации.
