Какие складские помещения пользуются наибольшим спросом, какая площадь складского комплекса наиболее востребована среди потенциальных заказчиков? Какой тип пожаробезопасности, мощность инженерных коммуникаций, удаленность от центральных магистралей и площадь земельного участка является оптимальной?

Для того, что бы потенциальные инвесторы, арендаторы, арендодатели, исполнители работ и другие участники рынка могли разговаривать на одном языке, необходимы общие термины и понятия. На сегодняшний день многие термины, в том, числе и классификация складских комплексов, находятся в стадии формирования и обсуждения среди участников рынка.

Ряд риэлтерских компаний использует так называемую классификацию ABCD.

Разберем отдельные пункты этих классификаций на примере тех, которые используют компании «Swiss Realty Group» (SRG), «Knight Frank»(KF) и «Jones Lang LaSalle» (JLLS).

В рамках данной статьи ограничимся анализом классификаций складских комплексов класса А, по причине их наибольшей популярности.

Начнем с анализа классификации используемой компанией «Swiss Realty Group». Используя привязку к существующим реалиям и объектам SWG считает, что год постройки складского комплекса класса А должен быть позднее 1994 года и расположен «на основных транспортных магистралях в 10-40 км. от Москвы, иметь прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам».

Остановимся более подробно на Транспортной доступности.

С точки зрения логистики существенным фактором являются, разумеется, не показатели в километрах, а временные характеристики. Десять километров по Ленинградскому или Рязанскому шоссе можно преодолевать в течение двух часов и сорок километров по Симферопольскому направлению в течение часа. Поэтому важно внимательно смотреть не только на удаленность, но и на транспортную загруженность трассы. Простой в пробках существенно снижает производительность складского комплекса и, следовательно, его рентабельность. Разумеется, близость к МКАД критична для компаний, логистика которых непосредственно связана с Москвой, остальным же, работающим на регионы, близость к МКАД уже не так существенна. Однако необходимо так же помнить, что у больших складских комплексов, находящихся на значительном удалении от Москвы неизбежно возникает проблема нехватки квалифицированного персонала.

Очевидно, что Транспортная доступность фактор комплексный и требует более внимательного подхода.

Следующие показатели, требующие детальной проработки это требования, предъявляемые к полам складского комплекса и «высота потолков». Пункты 3и4 в классификации SWG, KF и JLLS. Начнем с «высоты потолков». В одной классификации мы находим «однообъемное здание с высотой потолков от 10 метров и более»(SWG), в другой «Высокие потолки не менее 13 метров»(KF),в третьей «Высота потолков в чистоте 10 – 12 м»(JLLS). Внесем уточнения в этот вопрос. Для современного складского комплекса не так важна высота потолков, сколько «рабочая высота». Основное отличие одной от другой заключается в том, что рабочая высота это полезная высота позволяющая размещать грузы и устанавливать стеллажи. Современный конструктив однообъемных зданий предполагает наличие ферм для устройства кровли, соответственно расстояние, которое занимают фермы, не является полезным. На фермы в среднем приходится от 2 до3 метров ближе к стенам и до 4-х метров в коньке. Соответственно «рабочая высота» это высота потолков минус неиспользуемое пространство. Оперируя термином, «высота потолков» потенциальный арендатор может ошибиться, рассчитывая, что сможет использовать все 10-12 метров высоты здания. Поэтому термин «рабочая высота» или полезное пространство, является более точным с точки зрения будущей эксплуатации складского комплекса.

Рабочая высота и требования к полам складского комплекса показатели неразрывные и требующие совместного рассмотрения. Рабочие высоты более 8 метров позволяют использовать «многоуровневое стеллажное оборудование» (KF) для высотного хранения товаров. При организации высотного хранения к полам складского комплекса предъявляются следующие требования по нагрузкам с точки зрения рассматриваемых классификаций: «от 4 тонн/кв.м» SWG, «не менее 5 тонн/кв.м.» KF и «4-5 тонн/кв.м.» JLLS.

Если учесть, что средний вес паллеты в зависимости от типов хранимых грузов может достигать 1,2 тонны, а при рабочих высотах от 10метров можно организовать до 6-7 ярусов хранения, то расчетные показатели нагрузок только для организации паллетного хранения без учета веса самих стеллажных конструкций превысят 7 тонн. Кроме того, необходимо учитывать, что высотное хранение предполагает наличие специализированной техники для обработки грузов. Например, эксплутационная масса с батареей узкопроходника фирмы Linde может достигать 11,3 тонн, если добавить паллету весом 1,2 тонны мы получим 12,5 тонн нагрузки на полы. Эти примерные расчеты показывают, что 4-5 тонн/кв.м явно недостаточно.

Высотное хранение требует не только повышенных требований по нагрузке на полы, но так же по перепаду высот и ровности полов. Важными показателями являются так же такие характеристики как «точечная нагрузка», «динамическая нагрузка»,и «коэффициент вязкости поверхности полов».

Рассмотрим требования по ровности полов и перепаду высот. Термины «абсолютно плоские бетонные полы» употребляемые в п.4 компанией SWG и «ровный бетонный пол С антипылевым покрытием» в п.3 классификации KF и «Суперплоские противопыльные полы» в п.13 у компании JLLS необходимо уточнить.

При высоте складирования от 10 м перепад должен быть не более 2 мм на 3 м.

Кроме того, необходимо учесть требования, предъявляемые к полам производителями и поставщиками специализированной складской техники. На каждый тип техники у производителей есть нормативные допуски по отклонению груза, которые определяют ровность пола. В большинстве своем они схожи и варьируются от массогабаритных характеристик груза и его высоты подъема. Например, по нормативам компании Linde для работы узкопроходного штабелера с высотой подъема мачты более 6м. и ширине колеи до 1 м. перепад высот между внешними рабочими колеями не должен превышать 1,5 мм.

Кроме того, полы в обязательном порядке должны иметь специальное упрочняющее покрытие. В противном случае динамические нагрузки при работе штабелеров, ричтраков и узкопроходников просто разрушат напольное покрытие, и работа на таком складе будет невозможна.

Следует отметить, что при проектировании и строительстве складского комплекса, требования к полам являются одним из наиболее важных показателей и требуют детальной проработки и расчетов. Поэтому попытка сделать некие усредненные типовые полы, не опираясь на конкретный проект, учитывающий предполагаемое оснащение и топологию складского комплекса может привести к невозможности полноценной эксплуатации комплекса будущими арендаторами. Практика показывает, что, более оправданным, в этом вопросе будет заложить в проект более высокие требования к полам по сравнению с теми, которые приводятся в существующих классификациях.

Несколько подробнее остановимся на вопросе высотного хранения с точки зрения потенциального арендатора. Если Арендатор уже использует на текущем складе высотное хранение и это действительно является оптимальным логистическим решением это один вопрос. Если же компания только думает о том, что неплохо было бы использовать высотное хранение для оптимизации и более эффективного использования складских площадей, то это совершенно меняет ситуацию. Зачастую многие потенциальные арендаторы даже не осознают того, что им может быть и нет никакого смысла переходить на высотное паллетное хранение. В этом случае имеет смысл рассмотреть возможные трудности, с которыми может столкнуться компания, решившая перейти на высотное хранение.

Например, при анализе грузопотока потенциального арендатора выясняется, что 65% всего ассортимента приходится на товар, который, поступив на склад, покидает его в течение 2 недель и требуется много ручного подбора для комплектации заказов. При попытке организации высотного хранения подобный арендатор, столкнется с целым рядом вопросов. Замедление всех складских операций и неизбежное удорожание обслуживания 1 кв. метра складской площади это очевидный факт. Главный вопрос, который придется решать - это пересечение людского и транспортного потоков при комплектации и подборе заказов. При попытке разобрать эту задачу возникнет новая проблема - неэффективное использование высотного складского комплекса и, следовательно, неоправданная арендная плата за пресловутые высотные метры. Как показывает практика, арендаторы зачастую не используют 10 метровые высоты, но при этом успешно их оплачивают.

Так что, перед принятием решения о высотном хранении и аренде соответствующего склада необходимо провести детальный анализ всех основных показателей существующего или планируемого грузопотока. Как минимум подготовить «Концепцию» по оснащению нового складского комплекса и выяснить целесообразность данного решения.

Разобравшись с полами и рабочими высотами, перейдем к погрузочно-разгрузочному фронту (ПРФ). Показатель с нашей точки зрения архиважный, непосредственно влияющий на производительность складского комплекса и тут уж конечно лучше перезаложится и сделать с запасом, чем в последствии ломать голову, что делать с этим узким местом. Анализ грузопотоков любой дистрибуторской компании показывает, что требование: «Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу квадратных метров склада» (п.8 в классификации SWG) и «1 погрузочная платформа на каждые 1000 кв. м.» (п.6 JLLS) явно недостаточное, например компания «Knight Frank» в п. 10 классификации считает, что:

«автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) Должно быть не менее 1 ворот на 500 кв.м. для складов класса А+ и не менее 1 ворот на каждые 700 кв.м. для складов класса А»

Эта точка зрения, безусловно, более приближена к реальности, однако, порою данный показатель так же является недостаточным, так как для дистрибуторских и логистических компаний имеющих грузопоток высокой интенсивности эти показатели придется увеличивать как минимум на 20%.

Наличие современных систем охраны и пожаротушения, учета и контроля доступа сотрудников и оптоволоконные телекоммуникации, упоминаемые в классификациях, являются, неотъемлемыми характеристиками складского комплекса класса «А». Наличие электроснабжения и резервного питания, так же неоспоримое требование но важно учесть требуемые мощности на подключения с учетом потенциального оснащения. Практика показывает, что минимальная требуемая мощность складского комплекса площадью от 5000 кв.м. должна быть не ниже 0,1 Квт на каждый квадратный метр площади.

В заключении остановимся на п.2 в классификации компании JLLS «Железнодорожный подъезд к территории, в идеале – наличие железнодорожного ответвления с платформой, позволяющей производить разгрузку непосредственно на склад (для комплексов свыше 150 000 кв. м).» и п. 21 «Ж/Д ветка» компании KF. Безусловно, если есть возможность за небольшую стоимость подтянуть Ж/Д ветку и при этом существенно не увеличить инвестиции в складской комплекс или стоимость арендной ставки - это плюс. Но площадок под застройку с такими потенциальными возможностями не так уж много, если не сказать катастрофически мало. Обязательность этого условия существенно снижает возможность выбора земельного участка под застройку, и как минимум на 15-20% увеличивает размер инвестиций в строительство складского комплекса. Кроме того, это может серьезно затянуть сроки сдачи комплекса в эксплуатацию.

А вот потенциальных арендаторов, в техзадании которых наличие Ж/Д ветки обязательно, как правило, не более 10%. Так что логичнее это условие применять для складов со специализированными требованиями, как и наличие специализированного холодильного оборудования и центрального кондиционирования на территории всего складского комплекса.

Даже поверхностно проанализировав классификацию можно понять, что попытка классифицировать складские комплексы, по критериям, используемым для оценки объектов недвижимости, получается неполной и страдает различными излишками, недочетами и упрощениями. Каждый склад это, прежде всего индивидуальные требования потенциального арендатора. Это практически всегда нетиповая задача, которая требует специализированной адаптации существующего объекта недвижимости, или подбора помещения по специализированному техзаданию, которое формируется на основе предварительного аудита бизнес-процессов и грузопотоков компании. Склад для хранения проката и стальных заготовок, принципиально отличается от склада для хранения детских игрушек или ТНП, а склад для хранения скоропортящихся продуктов питания с интенсивным грузопотоком от складов временного хранения СВХ. Причем, отличия присутствуют, прежде всего, в конструктивных особенностях складского комплекса. Различные типы потенциальных арендаторов имеют разные технические требования к полам, высотам, погрузочно-разгрузочному фронту и удалению от Москвы.

Поэтому попытка построить или снять универсальный «типовой» склад класса А,В,С,D неизбежно приведет к тому, что потенциальный арендатор или приобретатель будет платить за избыточное инвестирование с учетом всех ожидаемых вариантов использования, или будет вынужден сам производить дополнительные инвестиции для адаптации существующего комплекса или в итоге столкнется с невозможностью оптимальной эксплуатации последнего. Безусловно, Инвестор пытается создать востребованный складской комплекс и при отсутствии на этапе стартовых инвестиций гарантированного покупателя или «якорного» арендатора велик соблазн пойти по пути возведения типового объекта класса «А» с усредненными показателями или, понадеявшись на ажиотажный спрос к подобным объектам сэкономить на принципиально важных моментах. Пока спрос на так называемые «Типовые» склады достаточно высок, так как потенциальный покупатель и арендатор слабо ориентируется не только в рынке, но и в своих потребностях. Не все компании пока могут четко сформулировать техзадание на поиск или строительство складского комплекса и готовы уделять внимание существенным мелочам, которые потом оборачиваются непредвиденными финансовыми и временными затратами или даже, в худшем случае, полной нецелесообразностью аренды или покупки нового складского комплекса.

Однако темпы возводимых объектов, повышенный интерес потенциальных инвесторов к этому рынку и растущая информированность потенциального потребителя говорит о том, что рынок может очень быстро насытиться складскими помещениями, возводимыми по «Типовым» проектам. Поэтому, пытаясь заняться возведением так называемого «Типового» складского комплекса сегодня, завтра можно встать перед фактом его нерентабельности.

Учитывая все вышеприведенные моменты можно сказать, что для складских комплексов требуется более расширенная классификация, чем классификация А,В,С и D.

Классификация проектируемых и возводимых складских комплексов требует не только боле полной детализации, но и учета профиля деятельности потенциальных арендаторов, и хотя бы приблизительных характеристик ожидаемых грузопотоков и типов хранимых товаров.

Рассмотрев все тонкости данного вопроса, очевидно, что любое действие, связанное с возведением складского комплекса, его потенциальной арендой или приобретением требует создания предварительно детальной Концепции.

В случае инвестора она должна базироваться не только на существующей классификации складов A,B,C,D, и содержать, например строительные соображения и расчеты. Концепция должна учитывать все аспекты в комплексе: маркетинг, особенности конкретного участка земли, потребности потенциальных арендаторов, логистика, оснащение специализированным оборудованием, архитектурные решения, финансовая часть, инженерия, строительство и т.д. При этом все аспекты должны быть рассмотрены взаимосвязано. Только в этом случае можно смело принимать решение о целесообразности инвестиций.

Для арендатора попытка опереться только на стандартную классификацию, моду или собственные соображения без конкретного технического задания на подбор помещения и Концепции с предварительной проработкой конкретных товаропотоков и перспектив роста, как правило, оборачивается существенными проблемами.

Классификация складских комплексов класс А компании «Swiss Realty Group»:

1. Год постройки: позднее 1994 года;

2. Расположение: на основных транспортных магистралях в 10-40 км от Москвы. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам;

3. Одноэтажное/однообъемное здание с высотой потолков от 10 метров и более;

4. Абсолютно плоские бетонные полы с антипылевым покрытием;

5. Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн/кв. м);

6. Редкая сетка колонн (обычно не менее 12х18);

7. Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада;

8. Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов;

9. Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (сплинкерная или порошковая);

10. Регулируемая температура и влажность в помещении склада;

11. Автономные системы тепло- и водоснабжения;

12. Аварийные системы электропитания;

13. Центральное кондиционирование и вентиляция;

14. Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами;

15. Современные системы охранной сигнализации и видео-наблюдения;

16. Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и светофоров;

17. Благоустроенная прилегающая территория;

18. Привлекательный внешний вид: отделка современными фасадными системами, современное остекление и пр.»

Классификация складов класса А+ компании «Knight Frank:

1.Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 40-45%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие системы вентиляции.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптико-волоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18. Расположение вблизи центральных магистралей.

19. Профессиональная система управления.

20. Опытный девелопер.

21. Ж/Д ветка.

Классификация складских комплексов класс А компании Jones Lang LaSalle:

1. Расположение, удобный доступ, близость к автострадам. Хорошая видимость также является преимуществом.

2. Железнодорожный подъезд к территории, в идеале – наличие железнодорожного ответвления с платформой, позволяющей производить разгрузку непосредственно на склад (для комплексов свыше 150 000 кв. м).

3. Высота потолков в чистоте 10 – 12 м.

4. Нагрузка на пол 4 – 5 тонн/кв. м.

5. 5 – 10% офисных площадей. Как правило, данная площадь представляет собой мезонин, расположенный над погрузочной платформой.

6. 1 погрузочная платформа на каждые 1000 кв. м. Наличие нивелировочной площадки, тепловая завеса на погрузочных доках. Наличие наклонного въезда, позволяющего небольшим грузовикам и погрузчикам въезжать непосредственно в склад.

7. Наличие двора со свободной площадью 36 – 40 кв. м перед каждыми воротами для нормального маневрирования большегрузного транспорта.

8. Глубина здания – минимум 50 м, в идеале – 60 м и больше.

9. Сетка колон 12 x 18 м, 12 x 24 м или 18 x 24 м (чем меньше сетка внутренних колон, тем лучше).

10. Наличие площади для хранения свободных паллет.

11. Наличие парковки для большегрузов и автомобилей.

12. Система контроля температуры, позволяющая поддерживать нормальные условия для работы персонала, в идеале 2-сторонняя система (отопление и охлаждение), разрешающая гибкость в выборе температурного режима (например, 12…18°C).

13. Суперплоские противопыльные полы